LA DACIÓN EN PAGO. ¿SOLUCIÓN O PROBLEMA?

            La admisión, hace una semana y contra todo pronóstico, de la toma en consideración por parte del Congreso de los Diputados de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por la “Plataforma de Afectados por la Hipoteca” que contempla la “Dación en Pago”, ha levantado muchas ilusiones y notorias esperanzas en las personas sobre las que pesa una hipoteca que, por las circunstancias económicas actuales, no pueden pagar.

            Por  “Dación en Pago” se entiende un mecanismo jurídico en virtud del cual la entrega de una cosa libera al que la entrega de la deuda contraída con la persona que la recibe. No obstante, la propuesta de “Dación en Pago” que ha hecho la Plataforma de Afectados por la Hipoteca plantea importantes cuestiones que afectan al presente pero sobre todo al futuro a los ciudadanos españoles.

            En primer lugar, la admisión en toma de consideración de la Iniciativa Legislativa Popular, no implica en ningún caso que la misma vaya a ser aprobada íntegramente, pero no obstante aunque se aprobara la “Dación en Pago” esta difícilmente podrá tener el carácter retroactivo que solicita la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, pero aunque así fuera la “Dación en Pago” significaría una solución inmediata y a corto plazo para todos aquellos que no pueden hacer frente a las deudas hipotecarias contraídas aunque a medio y largo plazo significará un grave problema para todos aquellos ciudadanos que deseen comprarse una vivienda.

            Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008, los bancos financiaban a los compradores de viviendas más del cien por cien del precio de la misma, lo que les permitía adquirir una vivienda sin invertir un solo céntimo hasta tal extremo que los compradores ni siquiera tenían que pagar de su bolsillo los gastos de notario y de registro. Con la crisis económica y un paro creciente, las dudas sobre la posibilidad de que los solicitantes de hipotecas (y de otros préstamos) pudieran hacer frente a las mismas hicieron que los bancos no dieran préstamos hipotecarios y si los daban solo fuera a determinadas personas de sobrada solvencia económica y financiando tan solo el cien por cien del precio del inmueble.

            La financiación del más del cien por cien del valor de la vivienda por parte de los bancos fue una práctica criticada por el propio Banco de España, pero los bancos la siguieron practicando, no solo porque las viviendas estuvieran sobrevaloradas, sino sobretodo porque creían firmemente que el momento de expansión de la economía española, con escaso paro, con salarios aceptables y con un mercado de compra-venta de inmuebles muy activo y dinámico no se iba a acabar ni tan pronto ni de una forma tan brusca.

            Una vez que surge la crisis y el paro se dispara, muchos de aquellos que tenían una hipoteca se encuentran con graves problemas para pagarla, intentan vender su vivienda para liquidar la hipoteca, pero se encuentra que tienen que ofertarla a un precio inferior al de tasación con lo cual, aun vendiéndola, no quedan plenamente liberados de la deuda contraída que les obliga a responder no solo con su vivienda sino con todos sus bienes presentes y futuros. Es decir, estas personas no solo pierden su vivienda sino que además jamás podrán tener nada en su vida porque todo quedara sujeto al embargo por la deuda hipotecaria contraída.

            Frente a esto se plantea como solución la “Dación en Pago”, en virtud de la cual el hipotecado que no puede hacer frente al pago de su hipoteca hace entrega de la vivienda al acreedor y queda totalmente liberado de la deuda. La figura de la “Dación en Pago”, aunque excluida del derecho hipotecario, no es nueva ni en nuestro país ni en nuestro derecho y hace cincuenta o sesenta años era la cláusula que contenían casi todos los contratos de compraventa de vivienda cuando, en vez de acudir a la financiación bancaria, el ciudadano la adquiría directamente de la constructora o promotora mediante letras de cambio.

            En el momento presente la “Dación en Pago” solo puede ser una solución al problema de los que hoy no pueden pagar la hipoteca si tiene carácter retroactivo porque si carece de ese carácter retroactivo no solucionara ningún problema y, además, generara otros. El problema que planteará en el futuro la “Dación en Pago” es que los bancos no volverán a financiar el cien por cien del valor de compra de la vivienda y solo financiaran un porcentaje lo cual implicará que el ciudadano tendrá que pagar el porcentaje restante. Considerando que, como poco, una vivienda en España puede costar ciento cincuenta mil euros, si el banco solo financia el ochenta por ciento del valor de compra (y tal vez el ochenta por ciento sea mucho), esto es ciento veinte mil euros; el comprador tendrá que poner de su bolsillo y en concepto de “entrada” los treinta mil euros que faltan para completar el precio de venta de la vivienda más el impuesto de transmisiones patrimoniales correspondiente y los gastos de notario y registro todo lo cual sumaría aproximadamente unos cincuenta mil euros. Teniendo en cuenta los elevados salarios que se cobran en este país y la gran capacidad y posibilidad de ahorro de las familias españolas, sea esto dicho con todo sarcasmo, va a resultar que la inmensa mayoría de los ciudadanos españoles no podrán tener jamás una vivienda en propiedad, lo cual terminará abriendo una brecha social insalvable entre aquellos ciudadanos que sean propietarios y los que no lo sean. Más aún, se terminará creando una sociedad en la que solo las élites económicas tengan acceso a la propiedad de la vivienda mientras que la inmensa mayoría del pueblo llano tendrá que conformarse con unos arrendamientos cada vez más precarios.

            A mayor redundancia es de indicar que, en caso de no poder hacer frente a la hipoteca, la “Dación en Pago” implicará que, efectivamente con la entrega de la vivienda hipotecada el deudor saldará totalmente su deuda, pero no recuperará nada de lo que haya invertido en la compra de dicha vivienda, es decir, no recuperara ni la “entrada” dada ni lo invertido en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y  gastos de notario y registro ni las cuotas hipotecarias abonadas al banco, así pues si el régimen hipotecario actual supone una ruina “a posteriori”, la “Dación en Pago” puede significar una ruina “a priori” pues hay que tener presente la situación económica y social en que queda una familia que ha invertido todos sus ahorros en la compra de una vivienda que termina perdiendo.

            Así pues, la verdadera cuestión que subyace detrás del drama de tantas decenas de miles de familias que están actualmente a punto de perder sus viviendas  por no poder hacer frente a sus deudas hipotecarias no es otra que la cuestión del derecho fundamental a una vivienda digna y la del acceso a la propiedad, porque el derecho a la propiedad no solo es el derecho a mantenerla sin ser molestado sino también y sobre todo el derecho a acceder a ella que, en un futuro no muy lejano, es muy posible que le sea negado a la inmensa mayoría de los españoles.