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martes, 28 de agosto de 2012

LA NECESIDAD DEL ALQUILER SOCIAL


            Se comenta, se dice, se rumorea que, ya ultimado el proyecto, el gobierno planea poner en marcha próximamente un llamado “Banco Malo” para que administre todo el stock inmobiliario que las entidades financieras han ido acumulando durante estos últimos años a fin de dar algún tipo de salida a la ingente cantidad de viviendas y locales que se han ido adjudicado en distintas ejecuciones hipotecarias.

            Cuando se habla de ejecuciones hipotecarias resulta imprescindible aclarar que no todas ellas han implicado desahucios ya que también se han ejecutado hipotecas sobre promociones urbanísticas enteras que aun no habían sido vendidas y que, por tanto, han pasado directamente de manos del constructor o promotor a las del banco no suponiendo, afortunadamente, el desalojo de ninguna persona o familia. Por ello, la gestión del ingente patrimonio inmobiliario de las entidades financieras no puede ni debe ser homogéneo. Considerando que, según parece, el número de viviendas que poseen los bancos ronda el millón, sería bueno que se discriminase entre las que son nuevas promociones y nunca han estado ocupadas y las que son viviendas de antigua construcción y han estado ocupadas o se encuentran habitadas y en proceso de desahucio.

            Si la administración inmobiliaria que plantea el gobierno va a consistir, como parece que va a ser, en liquidar todo el stock inmobiliario vendiéndolo al precio que sea con la finalidad de conseguir liquidez para los bancos, que tan necesitada andan de ella; el resultado va a ser un incremento de la especulación pues solo aquellos individuos y empresas que tengan dinero líquido de cualquier procedencia podrán adquirir inmuebles a un precio no ya justo sino incluso muy por debajo de su valor real mientras que aquellos que vienen haciendo frente con mucho sacrificio a las obligaciones hipotecarias contraídas (hipotecas a 20, 25 y 40 años) desde hace cinco o diez años van a comprobar que están endeudados en la compra de una vivienda que vale mucho menos de lo que están pagando por ella, lo que se traduce en un mayor empobrecimiento de los actualmente hipotecados. Por ello sacar indiscriminadamente a la venta todo el stock inmobiliario propiedad de entidades bancarias solo producirá un hundimiento del mercado inmobiliario que favorecerá a todo aquel que tenga dinero para comprar y perjudicará irremediablemente a aquellos que compraron su vivienda en la fase ascendente de la burbuja inmobiliaria y que se encuentran pagando la hipoteca.

            Así pues, no todo el stock inmobiliario de los bancos debe ser puesto en venta. La venta de estos inmuebles debe limitarse exclusivamente a las viviendas de nueva construcción y que jamás han tenido ocupantes, es decir a las promociones que se han adjudicado los bancos en procesos ejecutivos o hipotecarios seguidos contra los constructores o promotores urbanísticos. Por el contrario, las viviendas de construcción antigua o que, en algún momento han llegado a ser habitadas, incluso las que encuentren inmersas en un proceso de ejecución hipotecaria han de ser destinadas al “Alquiler Social”, entendiéndose por tal alquiler aquel por el que se pague una renta mensual limitada resultante de un calculo legalmente establecido por la administración.

            La renta mensual de una vivienda arrendada en régimen de “Alquiler Social” podría ser la resultante de sumar la cuota de comunidad de propietarios correspondiente, la de mancomunidad, en caso de existir ésta (supuesto de llamadas “colonias” con algunos servicios mancomunados); el prorrateo entre los doce meses del año de la cantidad correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles y a la Tasa Municipal de Basuras, así como la cuota anual de un seguro multirriesgo del hogar. A la cantidad resultante de esta suma se añadiría una cantidad mensual máxima más (cien, doscientos o trescientos euros) según las circunstancias, que constituiría el beneficio del propietario y que quedaría totalmente exenta de tributación.

            En el supuesto caso de que la vivienda en cuestión este en proceso de ejecución hipotecaria o desahucio por falta de pago de las obligaciones hipotecarias, la entidad financiera podría adjudicársela, adquirir la propiedad y cambiar la titularidad de la misma en el registro de la propiedad pero no proceder al lanzamiento de sus moradores quienes quedarían en posesión de la vivienda como arrendatarios en régimen de “Alquiler Social”.

            La implantación de este sistema de “Alquiler Social” haría innecesaria la creación de ese “Banco Malo” porque las propias entidades financieras podrían gestionar, bajo supervisión estatal, los “arrendamientos sociales”, el stock inmobiliario que poseen los bancos dejarían de generarles gastos, pues recordemos que como propietarios están obligados al pago de los impuestos y tasas municipales así como al pago de las cuotas comunitarias y, además, obtendrían un beneficio anual nada desdeñable máxime cuando estarían convirtiendo un veneno en remedio.
             
         Por su parte, y en un principio, solo y exclusivamente las viviendas correspondientes a promociones de nueva construcción y que jamás llegaron a ser vendidas ni a ser ocupadas, podrían destinarse directamente a la venta libre, sin desdeñar para nada su reconducción hacia el “Alquiler Social”, aunque dichas viviendas plantearían ciertos problemas a la hora de establecer una renta mensual baja o moderada derivados de su demencial concepción original porque la inmensa mayoría de ellas son viviendas unifamiliares o sometidas a las normas de Propiedad Horizontal situadas en urbanizaciones cerradas con múltiples servicios mancomunados como piscina, jardines, sistema de seguridad, conserje o vigilante jurado, etc... que hacen que la cuota comunitaria mensual a pagar sea por sí sola muy elevada para el propietario y, muy posiblemente, inasumible para una persona con capacidad económica limitada como serían los beneficiarios de la fórmula del “Alquiler Social”.

            Por todo lo anteriormente expuesto, la creación y regulación por parte del estado del “Alquiler Social” aprovechando el enorme patrimonio inmobiliario que los bancos tienen prácticamente en involuntario régimen de “manos muertas” es imprescindible no solo para garantizar el derecho a la vivienda digna de las rentas más débiles sino también para impedir la especulación, evitar el empobrecimiento generalizado de los que están pagando una hipoteca y generar liquidez al sistema financiero. 
           

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El Cristo Negro de Montejurra

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El Chouan Ibérico se suma a la iniciativa de la bitácora “Reflexión Crítica” y esta imagen estará presente en “El Chouan” mientras no cese la campaña contra los católicos en España.

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