CONSTRUCCIÓN, SOCIEDAD Y ALQUILER SOCIAL

  Curiosamente y aunque no parezca importante poco se ha hablado fuera de los círculos de arquitectos, ingenieros y demás personas perteneciente al gremio de la construcción de la influencia de las circunstancias y prácticas sociales en el modelo urbanístico y en la construcción de viviendas.

            No es mi intención hablar de cuando en la Edad Media la Iglesia o la Catedral eran el centro urbano en cuyo alrededor se desarrollaba la ciudad y como esto cambio a principios del Siglo XIX cuando, con la irrupción del poder del dinero y del comercio, las sedes bancarias rivalizaban en tamaño con las catedrales y en lujo con los palacios. La intención de este artículo es tomar simplemente los últimos cincuenta años de nuestro país y analizar como se ha evolucionado en la construcción de viviendas, en las circunstancias de las familias que las habitan y como ello ha influido nefastamente en la limitación de las posibilidades del llamado “alquiler social”.

            En los años sesenta del siglo XX, cuando España se encontraba en el llamado “desarrollismo económico” comienza la construcción masiva de viviendas, muchas de ellas de “Protección Oficial”(1), en las grandes ciudades con motivo, entre otras causas, de una general inmigración del campo a la ciudad. 

            En aquel momento, mediados de la década de 1960, el tipo básico de familia española estaba compuesta por los padres y al menos tres hijos, es decir unos cinco miembros. Para cubrir las necesidades de estas familias el modelo de vivienda que se construía en las ciudades españolas consistía en una vivienda en propiedad horizontal, es decir situada en un bloque de varias alturas, de sesenta y cinco a setenta y cinco metros cuadrados, tres dormitorios, salón comedor, cocina, baño y, probablemente, con ascensor. La construcción de este modelo de vivienda, que coincide con el llamado “baby boom” es decir con un importante incremento demográfico, se prolongó hasta mediados de los años setenta del siglo pasado donde manteniéndose prácticamente el mismo modelo familiar, el modelo constructivo de las viviendas se va modificando ligeramente hasta mediados de la década de 1980 haciéndolas un poco más amplias pasando a tener de ochenta a cien metros cuadrados, cuatro dormitorios, salón comedor, cocina, un baño completo y un aseo, generalizándose el servicio de ascensor y probablemente disponiendo de garaje  para el vehículo familiar. Estas modificaciones son acordes con el modelo familiar que ha de habitar las viviendas ya que teniendo generalmente unos cinco miembros la existencia de dos baños o de un baño y un aseo queda completamente justificada como justificada queda la incorporación de un garaje a la vivienda ya que de 1960 a 1970 se incrementa la adquisición de vehículos turismo por parte de los españoles.

            Es a partir de mediados de los años ochenta del siglo XX cuando empieza a producirse una disociación, aunque muy pequeña aún, entre el modelo de vivienda que se construye y el modelo de familia que las ocupa. A partir de ese momento, el modelo de familia es más pequeño pues el número medio de sus miembros se reduce y la familia española pasa a estar formada básicamente por los padres y uno o, a lo sumo, dos hijos siendo el tipo de vivienda que se construye prácticamente igual a la que se había construido en el periodo anterior, pero es al comienzo de la década de 1990 cuando, fruto de la incipiente especulación inmobiliaria, se produce una total y radical disociación entre el tipo de vivienda que se oferta, aun siendo de “Protección Oficial”, y la familia que la ha de habitar. A partir del comienzo de la década de 1990 las viviendas que se construyen se reducen en tamaño volviéndose a los sesenta o sesenta y cinco metros cuadrados de la década de 1960 distribuyéndose por lo general entre dos dormitorios, salón-comedor, cocina y dos baños completos (es curioso que se hagan dos baños cuando el número de dormitorios se reduce, es decir cuando la vivienda puede albergar a menos personas), por otra parte a la vivienda se incorporan nuevas prestaciones además del ascensor y del garaje, cuya incorporación se generaliza, como son los cuartos trasteros. Asimismo, la construcción de las viviendas en la que sigue prevaleciendo la Propiedad Horizontal suelen estar integradas en el seno de mancomunidades o urbanizaciones cerradas que disponen de más servicios como son jardines, vigilancia, piscinas y distintas pistas deportivas pero también aparecen numerosas urbanizaciones de viviendas unifamiliares que distribuyen entre dos o más plantas casi doscientos metros cuadrados muchas de ellas con piscina individual y jardín  y por supuesto, todas ellas, con garaje. Curiosamente el tipo de familia española para la que supuestamente se construye este tipo de viviendas se ha reducido aún más con respecto al tipo de la familia de los años ochenta y pasa a componerse exclusivamente por la pareja y a lo sumo un hijo, es decir tres miembros.

            Si la idea fundamental de la vivienda que se construía en España desde los años sesenta hasta el comienzo de los noventa era cubrir la necesidad de alojamiento de las familias y procurarles un acogedor lugar de reunión y desarrollo personal y familiar, a partir de los años noventa del siglo pasado es como si se deseara dar más importancia  a otras cosas como son el ocio y la protección de ciertos bienes como los vehículos que, en no pocos casos, gozan prácticamente de más metros cuadrados en los garajes que una persona en los diminutos dormitorios que se diseñan. Es decir en este tipo de construcción de viviendas prima la apariencia externa de lujo y prestaciones superfluas sobre la funcionalidad imprescindible en un alojamiento duradero para las personas.

            Evidentemente todo esto no sería nada más que una simple curiosidad para un debate ocioso si no fuera porque tiene su reflejo y consecuencia en los precios de las viviendas que, como todo el mundo sabe ya, se dispara a partir de 1990 convirtiendo la vivienda en algo inasequible para la mayoría de los españoles porque además del precio de venta se incrementan también los gastos de mantenimiento de la misma integrados por los costes mensuales de la comunidad de propietarios y, en su caso, los de la mancomunidad o urbanización. Además, por parte de las administraciones públicas, especialmente por la administración local, se produce un progresivo incremento del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que se paga anualmente, se crean nuevas tasas como la de basuras y se produce un importante incremento en el Impuesto Sobre el Incremento del Valor el Suelo (Plusvalía), que se paga cada vez que se transmite la propiedad de un inmueble.

            Lo más llamativo de toda esta locura constructora es que de la misma también participan las llamadas viviendas de Protección Oficial habiéndose llegado al despropósito de construir viviendas unifamiliares (chalets) de unos ciento cincuenta metros cuadrados distribuidos en varias alturas todos ellos con un pequeño jardín y con  piscina individual y en municipios con problemas de escasez de agua.

            De esta forma llegamos a la última y más importante cuestión que queremos y deseamos tratar en este artículo que es la del tema del llamado “alquiler social”. Considerando que por “alquiler social” se entiende un arrendamiento de renta mensual baja o, al menos, no muy elevada y que es una verdad incuestionable, comprensible y muy lógica de que nadie arriende un bien por debajo de lo que le cuesta mensualmente conservarlo, resulta que el modelo constructivo realizado en nuestro país desde 1990 hace que los costes mensuales de mantenimiento de una vivienda integrados por la comunidad de propietarios, y en su caso mancomunidad, más el prorrateo de la parte proporcional del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la tasa de basuras hace que los gastos mínimos de mantenimiento de una vivienda ronden los doscientos cincuenta euros mensuales a los que hay que sumar una cantidad de cien o doscientos euros de supuesto beneficio para el arrendador (que no es tal pues después de que el inquilino se vaya, aunque haya conservado la vivienda con gran cuidado, parte de lo que se ha cobrado se ha de invertir en pintar y arreglar un poco la vivienda para ofertarla a un nuevo arrendatario). Así pues, sumando todo resulta que la renta mensual a pagar por un inquilino como mínimo ronda los cuatrocientos cincuenta Euros a los que evidentemente hay que sumar el consumo de suministros (agua, luz, gas, etc…) y la contratación de un seguro multirriesgo del hogar por lo que considerando los salarios que se cobran en este país y que rondan los mil euros ¿Qué renta libre le queda al supuesto beneficiario de un “alquiler social” para atender a las necesidades de vestido y alimentación propia y la de sus hijos en caso de tenerlos? ¿Un alquiler con esta renta baja responde a la realidad salarial y adquisitiva de la población española? ¿No se estaría repitiendo con los supuestos “alquileres sociales” la misma situación que hoy se está dando con las hipotecas?.

            En el momento presente el derecho a la vivienda se ha convertido en un problema que se ha ido incubando desde hace varias décadas y que se ha querido solucionar siempre con parches e ilusiones que no han hecho nada más que agravarlo. La posible solución a este problema es volver a un modelo constructivo más realista y que sea más racional y acorde con las necesidades de los españoles y con sus posibilidades económicas, construyendo viviendas cómodas y funcionales desprovistas de lujos innecesarios que incrementen el coste mensual de mantenimiento de las mismas; por otra parte es hora de que las administraciones públicas dejen de obtener ganancia con los derechos fundamentales por lo que las viviendas habituales no pueden ni deben tributar en ningún impuesto, sea este estatal, autonómico o local, como si fueran un capricho superfluo por lo que las administraciones, especialmente las municipales, deben dejar de jugar caprichosamente con los valores catastrales de las viviendas y rebajar el Impuesto de Bienes Inmuebles eliminando también la tasa de basuras que, por cierto, ya quedó incluida hace años en el entonces Impuesto de Contribución Urbana (hoy llamado I.B.I) todo ello con el fin de que los costes de mantenimiento se reduzcan y los propietarios de las viviendas puedan sacarlas al mercado del alquiler a precios más bajos.

            No obstante, mucho me temo que las intenciones de las administraciones no van por ahí. Hace unos años, en la Comunidad de Madrid se pretendía limitar la altura de los edificios de viviendas a cuatro plantas con lo que evidentemente cada vivienda saldría más cara y la semana pasada el gobierno anunció que en los próximos años toda vivienda que salga a la venta o se ofrezca en alquiler ha de tener un “certificado de calificación medioambiental” cuya obtención costará de doscientos cincuenta a quinientos Euros, y claro, al final… todo esto termina siendo repercutido en el precio o renta que paga el comprador o el arrendatario.

(1) Aquí es imprescindible indicar y aclarar que la construcción de viviendas de Protección Oficial o Precio Tasado no excluye la especulación inmobiliaria porque existen muchos medios para ganar más dinero que el que se reconoce construyendo viviendas de este tipo. Uno de estos medios consiste en el escamoteo de calidades o materiales, es decir, en la memoria figuran unos materiales con determinadas calidades y posteriormente, sobre todo en aquellos trabajos que no se ven a simple vista, se ponen materiales de inferior calidad y la diferencia de precio entre el material anunciado y el realmente empleado pasa a engrosar el beneficio del constructor, sin que aparentemente la vivienda resulte perjudicada aunque años después empiezan a surgir los problemas: grietas, humedades, fallos eléctricos, aluminosis, etc…