La admisión, hace una semana y
contra todo pronóstico, de la toma en consideración por parte del Congreso de
los Diputados de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por la
“Plataforma de Afectados por la Hipoteca” que contempla la “Dación en Pago”, ha
levantado muchas ilusiones y notorias esperanzas en las personas sobre las que
pesa una hipoteca que, por las circunstancias económicas actuales, no pueden
pagar.
Por
“Dación en Pago” se entiende un mecanismo jurídico en virtud del cual la
entrega de una cosa libera al que la entrega de la deuda contraída con la
persona que la recibe. No obstante, la propuesta de “Dación en Pago” que ha
hecho la Plataforma de Afectados por la Hipoteca plantea importantes cuestiones
que afectan al presente pero sobre todo al futuro a los ciudadanos españoles.
En primer lugar, la admisión en toma
de consideración de la Iniciativa Legislativa Popular, no implica en ningún
caso que la misma vaya a ser aprobada íntegramente, pero no obstante aunque se
aprobara la “Dación en Pago” esta difícilmente podrá tener el carácter
retroactivo que solicita la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, pero
aunque así fuera la “Dación en Pago” significaría una solución inmediata y a
corto plazo para todos aquellos que no pueden hacer frente a las deudas
hipotecarias contraídas aunque a medio y largo plazo significará un grave
problema para todos aquellos ciudadanos que deseen comprarse una vivienda.
Antes del estallido de la burbuja
inmobiliaria en el año 2008, los bancos financiaban a los compradores de
viviendas más del cien por cien del precio de la misma, lo que les permitía
adquirir una vivienda sin invertir un solo céntimo hasta tal extremo que los
compradores ni siquiera tenían que pagar de su bolsillo los gastos de notario y
de registro. Con la crisis económica y un paro creciente, las dudas sobre la
posibilidad de que los solicitantes de hipotecas (y de otros préstamos)
pudieran hacer frente a las mismas hicieron que los bancos no dieran préstamos
hipotecarios y si los daban solo fuera a determinadas personas de sobrada
solvencia económica y financiando tan solo el cien por cien del precio del
inmueble.
La financiación del más del cien por
cien del valor de la vivienda por parte de los bancos fue una práctica
criticada por el propio Banco de España, pero los bancos la siguieron practicando,
no solo porque las viviendas estuvieran sobrevaloradas, sino sobretodo porque
creían firmemente que el momento de expansión de la economía española, con
escaso paro, con salarios aceptables y con un mercado de compra-venta de
inmuebles muy activo y dinámico no se iba a acabar ni tan pronto ni de una
forma tan brusca.
Una vez que surge la crisis y el
paro se dispara, muchos de aquellos que tenían una hipoteca se encuentran con
graves problemas para pagarla, intentan vender su vivienda para liquidar la
hipoteca, pero se encuentra que tienen que ofertarla a un precio inferior al de
tasación con lo cual, aun vendiéndola, no quedan plenamente liberados de la
deuda contraída que les obliga a responder no solo con su vivienda sino con
todos sus bienes presentes y futuros. Es decir, estas personas no solo pierden
su vivienda sino que además jamás podrán tener nada en su vida porque todo
quedara sujeto al embargo por la deuda hipotecaria contraída.
Frente a esto se plantea como
solución la “Dación en Pago”, en virtud de la cual el hipotecado que no puede
hacer frente al pago de su hipoteca hace entrega de la vivienda al acreedor y
queda totalmente liberado de la deuda. La figura de la “Dación en Pago”, aunque
excluida del derecho hipotecario, no es nueva ni en nuestro país ni en nuestro
derecho y hace cincuenta o sesenta años era la cláusula que contenían casi
todos los contratos de compraventa de vivienda cuando, en vez de acudir a la
financiación bancaria, el ciudadano la adquiría directamente de la constructora
o promotora mediante letras de cambio.
En el momento presente la “Dación en
Pago” solo puede ser una solución al problema de los que hoy no pueden pagar la
hipoteca si tiene carácter retroactivo porque si carece de ese carácter
retroactivo no solucionara ningún problema y, además, generara otros. El
problema que planteará en el futuro la “Dación en Pago” es que los bancos no
volverán a financiar el cien por cien del valor de compra de la vivienda y solo
financiaran un porcentaje lo cual implicará que el ciudadano tendrá que pagar
el porcentaje restante. Considerando que, como poco, una vivienda en España
puede costar ciento cincuenta mil euros, si el banco solo financia el ochenta
por ciento del valor de compra (y tal vez el ochenta por ciento sea mucho),
esto es ciento veinte mil euros; el comprador tendrá que poner de su bolsillo y
en concepto de “entrada” los treinta mil euros que faltan para completar el
precio de venta de la vivienda más el impuesto de transmisiones patrimoniales
correspondiente y los gastos de notario y registro todo lo cual sumaría
aproximadamente unos cincuenta mil euros. Teniendo en cuenta los elevados
salarios que se cobran en este país y la gran capacidad y posibilidad de ahorro
de las familias españolas, sea esto dicho con todo sarcasmo, va a resultar que
la inmensa mayoría de los ciudadanos españoles no podrán tener jamás una
vivienda en propiedad, lo cual terminará abriendo una brecha social insalvable
entre aquellos ciudadanos que sean propietarios y los que no lo sean. Más aún,
se terminará creando una sociedad en la que solo las élites económicas tengan
acceso a la propiedad de la vivienda mientras que la inmensa mayoría del pueblo
llano tendrá que conformarse con unos arrendamientos cada vez más precarios.
A mayor redundancia es de indicar
que, en caso de no poder hacer frente a la hipoteca, la “Dación en Pago”
implicará que, efectivamente con la entrega de la vivienda hipotecada el deudor
saldará totalmente su deuda, pero no recuperará nada de lo que haya invertido
en la compra de dicha vivienda, es decir, no recuperara ni la “entrada” dada ni
lo invertido en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y gastos de notario y registro ni las cuotas
hipotecarias abonadas al banco, así pues si el régimen hipotecario actual
supone una ruina “a posteriori”, la “Dación en Pago” puede significar una ruina
“a priori” pues hay que tener presente la situación económica y social en que
queda una familia que ha invertido todos sus ahorros en la compra de una
vivienda que termina perdiendo.
Así pues, la verdadera cuestión que
subyace detrás del drama de tantas decenas de miles de familias que están
actualmente a punto de perder sus viviendas
por no poder hacer frente a sus deudas hipotecarias no es otra que la
cuestión del derecho fundamental a una vivienda digna y la del acceso a la
propiedad, porque el derecho a la propiedad no solo es el derecho a mantenerla
sin ser molestado sino también y sobre todo el derecho a acceder a ella que, en
un futuro no muy lejano, es muy posible que le sea negado a la inmensa mayoría
de los españoles.
